الف ـ اجاره عقد تملیکی است
براساس این گزارش در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است.
این گزارش می افزاید: به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است.
براساس این گزارش از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟
عده ای از نویسندگان، عقد اجاره روزانه سوئیت را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره روزانه سوئیت مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود.
براساس این گزارش امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره روزانه سوئیت از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره روزانه سوئیتتسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.
عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد.
عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.
عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.
بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد.
عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.
به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:
اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.
ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]
ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].
استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.
ب ـ عقد اجاره روزانه سوئیت عقدی معوض است
اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].
معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].
ج ـ عقد اجاره روزانه سوئیت عقدی موقت است
در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی»
عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.