ایران سوئیت | اجاره آپارتمان مبله در تهران| اجاره آپارتمان مبله

,اجاره آپارتمان مبله در تهران ,اجاره سوئیت در تهران ,اجاره آپارتمان مبله ,اجاره آپارتمان مبله در تهران کوتاه مدت ,اجاره اتاق در تهران ,اجاره روزانه آپارتمان در تهران ,اجاره سوئیت مبله در تهران

ایران سوئیت | اجاره آپارتمان مبله در تهران| اجاره آپارتمان مبله

,اجاره آپارتمان مبله در تهران ,اجاره سوئیت در تهران ,اجاره آپارتمان مبله ,اجاره آپارتمان مبله در تهران کوتاه مدت ,اجاره اتاق در تهران ,اجاره روزانه آپارتمان در تهران ,اجاره سوئیت مبله در تهران

,اجاره آپارتمان مبله در تهران ,اجاره سوئیت در تهران ,اجاره آپارتمان مبله ,اجاره آپارتمان مبله در تهران کوتاه مدت ,اجاره اتاق در تهران ,اجاره روزانه آپارتمان در تهران ,اجاره سوئیت مبله در تهران

بایگانی
پیوندهای روزانه

۷۱ مطلب با کلمه‌ی کلیدی «اجاره روزانه سوئیت در مشهد» ثبت شده است

  • ۰
  • ۰

طولانی‌ترین خیابان خاورمیانه (خیابان ولیعصر)

خیابان ولیعصر
خیابان ولیعصر

طولانی‌ترین خیابان خاورمیانه (خیابان ولیعصر)
قدیمی ترین خیابان پایتخت و بلند ترین خیابان خاورمیانه،خیابان ولیعصر است .خیابان 18 کیلومتریی خیابان ولیعصر که به طور رسمی در دوران رضاخان به شکل کنونی درآمد، با حدود 11 هزار چنار حصار شده در حال حاضر یکی از زیباترین خیابان های ایران محسوب می شود خیابانی که در همسایگی و فراتر از ارتفاع چنار های آن، برج های میلیاردی ولیعصر قد علم کرده اند.

خیابان 18 کیلومتری خیابان ولیعصر تهران که تاریخ و فرهنگ پایتخت را از میدان راه‌آهن تا میدان تجریش در آن می‌توان مرور کرد طولانی‌ترین خیابان خاورمیانه است، ویژگی انحصاری که بالاخره پس از گذشت یک قرن، بهانه‌ای برای قرار دادن نام آن در فهرست آثار میراث فرهنگی کشور شد.

خیابان ولیعصر(عج) که در دوره قاجار یکی از دل‌انگیز‌ترین تفرجگاه‌های مردم دارالخلافه به حساب می‌آمد و نخستین کالسکه‌ها برای اشراف ساکن این خیابان‌ از جمله انیس‌الدوله، همسر ناصرالدین شاه ساخته شد، سال‌هاست که با زوزه ارابه‌های آهنین بلدیه و خس خس نفس‌های تنگ آمده چنار‌هایش خو گرفته است و همزیستی به ناچار مسالمت‌آمیزی را با جانوران موذی در پیش دارد.

خیابانی که در نیم قرن پیش 60 هزار اصله چنار در دو سوی آن کاشته شد و زیبایی شگفت‌انگیز آن «پیرو دلاواله»، جهانگرد ایتالیایی سده هفدهم میلادی را بر آن داشت تا در تعریف تهران بنویسد «اگر استانبول شهر سروهاست تهران را باید شهر چنار‌ها خواند» امروز چنار‌هایش جای اینکه سایه‌ساری باشد برای رهگذران، در سایه برج‌های سر به فلک کشیده، رخت زردی بر تن کرده و مویه موش‌ها بر ریشه‌های جویده شده و بافت‌های پاره پاره کالبدشان از سموم آسفالت، فاضلاب، سیمان و... را به نظاره نشسته‌ است.

خیابان ولیعصر
خیابان ولیعصر

کلمه «خیابان» در متون کهن با توجه به لغتنامه دهخدا، ناظم الاطباء، آنندراج، انجمن آرای ناصری، برهان قاطع و . . . «راه و گذرگاهی معنا شده که میان گل‌ها و درختان باغ احداث کرده باشند و یا راهی که از میان باغ‌ها می‌گذرد ...» .نخستین بار کلمه «خیابان» در نقشه نجم الدوله (1309 قمری) ذکر شده است. این نقشه‌ مربوط است به اواخر عهد ناصرالدین شاه.

در این نقشه نام خیابان‌هایی نظیر: جلو قبرستان (مولوی)، باغ معیر الممالک (مولوی) و باغ قوام الدوله (شاهپور = وحدت اسلامی) و امیریه (ولی عصر (عج)) امیریه (سپه = امام خمینی (ره) و باغ جنت (ولی عصر (عج)) و ... ذکر شده است. در زمان ناصرالدین‌شاه، در غرب تهران و در میان باغ‌ها و مزارع شاهزادگان و درباریان قاجاری چند تکه خیابان در امتداد هم طراحی و نامگذاری شدند.

خیابان ولیعصر
خیابان ولیعصر

از میان این خیابان‌ها که تعدادشان هم زیاد نیست، چند تکه خیابان در امتداد هم، هسته اولیه خیابان پهلوی سابق و ولیعصر (عج) امروزی را پی افکندند.
این خیابان‌ها عبارتند از: خیابان باغ جنت از پل امیر بهادر تا میدان منیریه فعلی، خیابان امیریه از میدان منیریه تا میدان سردرسنگی یا کاخ مرمر، خیابان باغ انگوری از کاخخ مرمر تا جنوب چهار راه شاه (خیابان جمهوری)، خیابان جدید جناب وزیر که در میان اراضی بایر و بیابانی وزیر از جنوب چهار راه شاه فعلی تا مجاورت ضلع شمالی حصار ناصری، یعنی جایی که بعدها کافه بلدیه (چهار راه پهلوی = چهار راه انقلاب) بنای کنونی تئاتر شهر ساخته شد.
 از به هم پیوستگی این خیابان‌ها، طولانی‌ترین، مهم‌ترین، پرجاذبه‌ترین و مشهورترین خیابان تهران و همچنین ایران متولد شد.

خیابان ولیعصر
خیابان ولیعصر

خیابان ولیعصر (عج) امروزی در سال‌های اول حکومت پهلوی اول به شکل یکپارچه درآمد. عبدالله مستوفی انگیزه ساخت این خیابان را تصمیم رضا خان برای متصل کردن کاخ سعدآباد به کاخ مرمر ذکر کرده است . احداث جاده مخصوص پهلوی یا همان خیابان پهلوی سابق (ولی عصر فعلی) از سال 1300 شمسی آغاز شد. در آن زمان رضاخان سردار سپه در دوران وزارت جنگی خود (1302 - 1300) تصمیم به احداث این جاده گرفت.

خیابان ولیعصر
خیابان ولیعصر

او تازه شروع به خریدن املاک و مستغلات کرده و باغی در سعدآباد را که قبلاً از مستغلات بانو عظمی خواهر ظل السلطان و دختر ناصرالدین شاه بود در شمال قصبه تجریش خریداری کرده بود.
همچنین درختکاری اطراف این خیابان، کشیدن نهر برای آبیاری درختان آن نیز ازز سال 1300 آغاز شد. در سال 1307 خیابان پهلوی بالا به وسیله بلدیه تهران سنگفرش شد و سپس با ورود آسفالت به صحنه خیابان سازی شهر‌ها، در سال 1309 مجلس شورای ملی قانونی را برای احداث و توسعه خیابان‌های تهران تصویب کرد و پس از آن مراحل ساخت جاده مخصوص پهلوی آغاز و برای نخستین‌بار این خیابان قیر ریزی شد. در سال 1311 خورشیدی، خیابان پهلوی یا ولیعصر (عج) امروزی آسفالت شد.

جاده مخصوص یا جاده پهلوی تا سال 1320 اختصاصی بود و مردم از جاده قدیم شمیران به تجریش می‌رفتند. خاصان، درباریان، وزیران، سفرا و نظامیان که دستور شرفیابی به آنان ابلاغ می‌شد از جاده مخصوص تردد می‌کردند.
پس از شهریور 1320، این سد شکست و این جاده عمومی شد. خودروهای متفقین و سپس مردم از این جاده عبور کردند اما سال‌ها گذشت تا جاده پهلوی به صورتت خیابان پهلوی درآمد. رفته رفته شهر تهران برای توسعه شتاب گرفت، هرکسی وضعش بهتر بود، در امتداد دو خیابان منتهی به شمیران (جاده قدیم یا شریعتی و جاده پهلوی یا ولیعصر)بالا رفت و هر کس وضعش ناجورتر بود، در امتداد دو خیابان منتهی به ری (خیابان ری و جاده قم) پایین رفت. تهران بزرگ و بزرگتر شد و آن خیابان قدیمی آرام آرام به ولیعصر (عج) امروزی تبدیل شد.

اکنون خیابان ولیعصر (عج) دارای چندین هزار مترمربع پیاده‌رو، جوی بزرگ آب و حدود 11 هزار چنار در دو طرف خود است که حدود 90 سال از عمر آن‌ها می‌گذرد. چون چنار با آب و هوای تهران بسیار سازگار است، در ابتدا دو طرف خیابان ولیعصر (عج) را چنار کاشتند. همان زمان برای آبیاری آن‌ها در سه راه زعفرانیه دو حلقه چاه حفر کردند.
 وجود چنارهای خیابان ولیعصر (عج) چنان زیبایی دلپذیری به این خیابان داده، که بی شک آن را جزو زیباترین خیابان‌های شهرهای جهان درآورده است.

این خیابان در عصر پهلوی از مهمترین خیابان ها بود که در مجاورت و یا حوزه آن بسیاری از بناهای مهم دولتی و عمومی و حتی عمارات رجال آن دوره و کاخ های سلطنتی قرار گرفته بود. ابنیه مشهوری نظیر باغ فردوس (قاجاری ) ؛ باغ وحش ، پارک ملت ، پارک ساعی ، سازمان  صدا و سیما ، سفارتخانه ها ، کاخ مرمر، کاخ سعدآباد ، ایستگاه راه آهن ، تأتر شهر، دانشکده افسری ، بیمارستان ها ، رستوران ها ، هتل ها ، ادارات دولتی و ...
پس از پیروزی انقلاب اسلامی این خیابان نخست به «دکتر مصدق»و سپس به «ولی عصر»  تغییر نام  یافت . در این دوران نیز این خیابان شاهد حوادث مهمی ازز تظاهرات مردمی بود ، که از اواخر عصر پهلوی شروع شده بود. امروز هم خیابان ولی عصر مهمترین خیابان پایتخت در کشور عزیزمان ایران به شمار می آید.

منابع :

1- همشهری

2- داریوش شهبازی

3- روزگار نو

نوشته‌های تازه :) :)

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

پارک ملت یکی از پارک های زیبای پایتخت است که در محدوده منطقه ۳ شهرداری تهران، در خیابان ولیعصر، بالاتر از بزرگراه نیایش قرار دارد. این پارک در زمان های قدیم به پارک شاهنشاهی معروف بوده است. مساحت این بوستان در حدود ۳۴ هکتار است.

پارک ملت

این پارک ابتدا زمین بایری بوده که به دستور فرح پهلوی و محمدرضا آقاجانی به بوستان تبدیل شده است. احداث آن بر اساس موقعیت خاص خود در ۲ فاز متفاوت از سال ۱۳۴۵ آغاز شده که فاز اول آن شامل قسمتی از پارک، که به موازات خیابان ولیعصر (عج) است، به بلوار کنار جاده موسوم بوده و بخشی از آن که در قطعه‌ ای از پیاده رو گسترده شده در سال ۱۳۴۷، بهره برداری شد.

فاز دوم آن نیز در سال ۱۳۵۳، بهره برداری شد که شامل دو بخش تپه‌ ای یعنی جنگل کاری‌ های سمت صدا و سیما و چمن کاری و گل کاری‌ های سمت خیابان نیایش و سئول است.

طراحی پارک نامنظم است که به سبک پارک‌ های انگلیسی توسط شخصی به نام پوسن Posen طراحی و اجرا شد.

پارک ملت

پوشش گیاهی اغلب پارک شامل درختان سدروس، صنوبر، چنار، نارون، اقاقیا، بیدمجنون، انواع سرو، تبریزی، زبان گنجشک، بداغ، یوکا، ارغوان، برگ بو، ترون، شمشاد و نشاهای فصلی است. در این پارک حدود ۱۲۰ گونه درخت و درختچه و درخت میوه از جمله سیب‌، زردآلو، هلو، توت‌، به‌، موز، خرمالو، انجیر و … وجود دارد. هم‌ چنین درختان افرا، تبریزی‌، صنوبر، سپیدار، چنار، اقاقیا، سرو، سرو بادبزنی‌، نوئل نقره‌ ای‌،کاج کاندیلا، توری‌، ارغوان پیچ آبجویی‌، ختمی‌، یاس شیروانی‌، شمشاد پرتقالی‌، شمشاد اناری و رسمی‌، مرچسب نی و بسیاری درختان دیگر، فضای پارک را دل‌ انگیز کرده‌ اند.

گل‌های چند ساله و دائمی نیز مثل رعنا، گالانیا، کوکب‌، شمعدانی و کردئوپیس و انواع رزهای مینیاتوری‌، قلمه‌ای‌، پیوندی‌، هفت‌رنگ‌، حنایی و ساناز، زیبایی خاصی به پارک بخشیده‌ اند. قسمت شمالی پارک بیشتر جنگل کاری و قسمت جنوبی چمن کاری شده است‌.

همچنین در قسمت غرب پارک یک حیات وحش کوچک وجود دارد که در آن انواع پرندگان مانند طاووس و فنچ و مرغ عشق و طوطی و همچنین انواع حیوانات مانند شتر مرغ و میمون نگه داری می شود.

سطح ورودی بوستان ملت سیقلی است که این نوع کف محلی مناسب برای اسکیت سواری و مسابقات ماشین کنترلی است که همین موضوع باعث ورود افراد علاقه‌ مند به این دو رشته به این بوستان می‌شود.

در قسمت بالایی پارک یک آب نمای پله پله‌ ای را می‌توانید مشاهده کنید که در دو سمت آن راه پله‌ ای وجود دارد که شما را به سمت بالا هدایت می‌کند. مجسمه‌ های مشاهیر بزرگ ایران زمین نیز یکی از جاذبه‌ های بوستان ملت است که در سراسر پارک و به ویژه در کنار پلکان بزرگ آن مشاهده می‌شود؛ مشاهیری همچون فردوسی، سعدی، شهریار و نیما یوشیج، مجسمه مادر در این پارک وجود دارد.

پارک ملت

یکی دیگر از زیبایی های پارک ملت تهران، آبنمای موزیکال است که نخستین آبنمای موزیکال مدرن و پیشرفته خاورمیانه به شمار می آید. این آبنما در روی دریاچه پارک که وسعت آن ۲۲ هزار متر مربع و دارای ۳۶ افکت اصلی و ۴۵۶ افکت فرعی می باشد، راه اندازی شده است. در این آبنمای موزیکال، حرکات ریتمیک آب و نور به صورت هماهنگ با نوای موسیقی در هم آمیخته شده است و تصاویر سه بعدی متنوع و زیبایی خلق می شود. بلندی فواره های آبنما در افکت های مختلف از ۲ تا ۳۵ متر تغییر می کند و دارای سیستم کامل آتش بازی موزیکال درون آب به وسعت ۸ هزار متر نیز فراهم شده است. همچنین این آبنما ۱۸۵۰ سری چراغ های رنگی لیزری دارد و امکان نمایش فیلم بر پرده آب به ابعاد ۴۵ متر در ۱۵ متر نیز فراهم شده است. در قسمت مرکزی پارک یک آبنمای بزرگ را می‌توان دید که بروی آن پلی زرد رنگ بنا شده است و در آن طرف پل رستوران و کافی شاپ قرار دارد که منظره‌ ای رو به آب نما دارد و هر کسی را وسوسه می‌کند که به آنجا برود و از خوردنی‌ ها و نوشیدنی‌ های آنجا استفاده کند و از منظره آن نیز لذت ببرد.

یکی دیگر از موارد تماشایی پارک، استقرار اولین قطار دیزل مشهور به قطار دودی است که در ضلع غربی پارک بر روی ریل‌های خود کار گذاشته شده است. (این دیزل که تاریخ ۱۸۸۷ میلادی را بر روی خود دارد اولین قطاری است که در زمان ناصرالدین شاه میان تهران و حرم شاه عبدالعظیم به کار گرفته شده است.)

سینمای چهاربعدی نیز یکی دیگر از امکانات تفریحی بوستان ملت است؛ در این سینما عینک‌ های مخصوصی وجود دارد که فیلم‌ ها را باید با آن‌ها دید و همچنین برروی صندلی‌ های مخصوص نیز باید نشست.

از دیگر امکانات پارک که می‌توان به آن اشاره کرد زمین بازی کودکان است که یکی در غرب پارک قرار دارد و دیگر زمین بازی کودکان در بلوار پارک در مجاور خیابان ولی عصر نبش اتوبان نیایش مشخص است. البته باید اشاره کرد که در جای جای پارک نیز وسایل ورشی نیز وجود دارد که عموم مردم از آن استفاده می‌کنند.

خانه شطرنج نیز یکی از امکانات ورزشی ویژه بوستان ملت است. این پارک همچنین دارای یک نمازخانه و چهار سرویس بهداشتی است که در جهت‌ های اصلی پارک قرار دارد.

همچنین مجموعه پردیس سینمایی ملت نیز در این پارک قرار دارد که دارای سازه‌ ای بسیار جالب می‌باشد و توجه هر کسی را به خود جلب می‌کند. این سینما دارای حدود ۴ الی ۵ سالن می‌باشد.

بر پایهٔ نظرسنجی های انجام شده، بوستان ملت نخستین بوستانی است که یک شهروند تهرانی به یک میهمان غیر تهرانی معرفی می‌کند.

توصیه نویسنده به شما : :)

نوشته‌های تازه

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره آپارتمان در شمال تهران

این قیمت های آنچنانی ما را به یاد کش مکش‌های موجران و مستجران بر سر یکی دو میلیون کم و زیاد کردن پول خانه در بسیاری از محله‌های این شهر بزرگ انداخت. دو میلیونی که شاید برای تغییر دکوراسیون گوشه کوچکی از آن آپارتمان‌های مرفه نشین هم کافی نباشد. اینچنین است که ناخودآگاه به یاد عدالت‌های وعده داده شده می افتیم که گویا در هیاهوی سیاست و کسب قدرت از یاد‌ دولت رفته است،


اجاره آپارتمان در شمال تهران
اجاره آپارتمان در شمال تهران

موضوع اجاره مسکن برای اکثریت مردم امری مهم و نه چندان جدید است. نه چندان جدید از آن جهت که هر روز در صفحات نخست روزنامه و خبرگزاری‌ها گزارشی از قیمت اجاره بها و خرید   خودنمایی می‌کند که البته نه مسئولی را به فکر نوش دارویی برای این درد می‌اندازد و نه مالکان را  به فکر مراعات حال عامه مردم.

در این میان اما چندی است روند صعودی نرخ اجاره بها از فرایند منطقی خارج شده و در مناطق مختلف تهران سخن از قیمت هایی به میان می آید که انسان را بهت زده می کند. به موازات این امر که عرصه را برای مردم عادی تنگ کرده است در منطقه ای از تهران عده ای بی خیال از رشد قیمت ها سرگرم مبادله کردن ملک با قیمت های نجومی هستند.

 اجاره آپارتمان در شمال تهران

خبرنگار فردا به عنوان خریدار ملک  به چند بنگاه معاملات ملکی در شمال تهران مراجعه کرد و به نتایج جالبی دست یافت.در ذیل این گزارش مسنتد از نظرتان می گذرد؛

این بار برخلاف روال سابق به عنوان خریدار راهی معاملات ملکی شده و سراغ ویلاهای چند صد متری و پنت هاوس‌های فول آپشن را گرفتم.

 اجاره آپارتمان در شمال تهران
اجاره آپارتمان در شمال تهران

-    یه اکازیون دارم تو خیابون فرشته اصلا برای شما ساخته شده، ۲۳۵ متر، ۲۵۰ متر تراس، طبقه هفتم با کلیه مشاعات و... ۱ میلیارد و ۳۳۵ میلیون تومان.

-    مورد دیگه‌ای ندارید؟

-    این مورد مال یکی از آشناهای خودمونه، تو فرشته طبقه دهم، ۴ تا پارکینگ، نوساز، متری ۱۵ میلیون تومان.

-    یکی دیگه هم هست، ۶۰۰ متر، ۷ خوابه، ۳۰۰ متر تراس مشجر، دید چهار طرف. متری ۱۶ میلیون تومان.

* بنگاهی دیگر، این بار به قصد اجاره

-     زعفرانیه، انتهای خیابان... امکانات فول، تک واحدی، ۲۸۰ متر، ۳۶۰ میلیون رهن کامل!

-    یه کم پایین‌تر هم یه مورد دارم ۳۳۰ متر، ۲۰۰ میلیون تومان ودیعه، ۴ میلیون اجاره.

-    مورد دیگه‌ای ندارید؟

 اجاره آپارتمان در شمال تهران

-    معلومه که خیلی سخت پسندید، یه مورد دارم که برای هر کسی رو نمی‌کنم، تو خیابون... اهل این محل باشی برج... رو می‌‌شناسی، همه وکیل و وزیرا اینجا می‌شینن، بخاطر اونا هر کسی رو تو برج راه نمی‌دن، الانم صاحب این مورد داره می‌ره اونور، آپارتمان رو مفت می‌ده. یه آپارتمان نقلی ۲۵۰ متری، طبقه ۵، ۲ تا پارکینگ، خواب مستر، استخر و سونا و... 500 میلیون تومان ودیعه، ۵ تومان اجاره.

نتیجه گیری!

این قیمت های آنچنانی ما را به یاد کش مکش‌های موجران و مستجران بر سر یکی دو میلیون کم و زیاد کردن پول خانه در بسیاری از محله‌های این شهر بزرگ  انداخت. دو میلیونی که شاید برای تغییر دکوراسیون گوشه کوچکی از آن آپارتمان‌های مرفه نشین هم کافی نباشد.  اینچنین است که ناخودآگاه به یاد عدالت‌های وعده داده شده می افتیم که گویا در هیاهوی سیاست و کسب قدرت از یاد‌ دولت رفته است، کاهش فاصله ضعیفان و ثروتمندان، شعاری که در  اوج انتخابات بسیار دلچسب و شیوه‌ای کارآمد برای جلب نظر و رای بود و اکنون در پایان راه این دولت باید پاسخ بدهد که تا چه حد این امر را عملی کرده است.

گرانی و تورم‌های امروز به علاوه بالا رفتن نرخ مسکن امری است که بر قشر متوسط و ضعیف اثر می گذارد و بر  آن بالا نشین‌ها هیچ فشاری از این اوضاع نا‌به سامان اقتصادی حس نمی‌کنند و همچنان به دنبال زندگی لوکس‌تر هستند، اما دهک‌های پایین جامعه هر روز کمر خود را زیر بار فشار‌ها خم می‌کنند و از ترس و دلهره گرانی نجومی نان و برنج و قطع ناگهانی یارانه‌ها شب را به صبح می‌رسانند. در این میان دولت گویا برعکس شعارهای خود بیشتر درحال نوشتن توصیه نامه برای این قشر بوده تا آنکه از فرصت 7 ساله زعامت خود برای رفع شکاف طبقاتی بهره ببرد.

سال ۸۴ احمدی‌نژاد  تاکید کرد که «باید جامعه نمونه اسلامی عاری از فقر و تبعیض در کشور ایجاد کنیم»، اما به راستی شنیده‌ها و دیده‌های امروز  تحقق این مدعا  را نشان می دهد؟

 
 
  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

چند سالی است که مجتمع‌های تجاری بسیار عظیم و باشکوهی در نقاط مختلف کشور به ویژه کلان‌شهرها ساخته می‌شود. این پروژه‌ها که معمولا مجتمع‌هایی چند‌منظوره‌اند و برای برآورده کردن نیازهای فرهنگی و اجتماعی مشتریان هم برنامه‌ریزی کرده‌اند، نقش مستقیمی در رونق کسب‌و‌کار منطقه و افزایش میزان نشاط اجتماعی داشته‌اند. به همین خاطر تصمیم گرفته‌ایم از میان آن‌ها 10 مجتمع پررونق کشور عزیزمان را انتخاب و به طور مختصر معرفی کنیم.

مرکز خرید ارگ (ارگ سنتر)؛ تهران
مرکز خرید ارگ، مرکزی است 5 طبقه (دو طبقه همکف و سه طبقه دیگر) که به صورت اختصاصی بهه فعالیت تجاری می‌پردازد. ارگ یکی از جدیدترین مراکز خرید تهران است که در منطقه تجریش واقع شده است. وجود فروشگاه‌های متنوع با متراژهای مختلف و هزار واحد پارکینگ در 5 طبقه، شهر بازی و فودکورت این مرکز خرید را تبدیل به یکی از مراکز خرید مجلل تهران کرده است.

 
 

مرکز تجاری سام (سام سنتر)؛ تهران
مجتمع تجاری سام سنتر در خیابان فرشته تهران واقع شده و باداشتن زمینی به مساحت هزار و 750 متر مربع، در 9 طبقه،شامل، 26 فروشگاه تجاری در ابعاد 35 تاا 200 متری در دو طبقه همکف و اول، 200 پارکینگ در طبقات دوم تا هفتم، یک طبقه آشپزخانه و هزار و 200 متر فضای رستورانی در طبقه نهم با چشم‌اندازی کوهستانی در بهترین نقطه شهر تهران به مرکز خریدکم‌نظیری مبدل شده است.

 

مرکز خرید پالادیوم؛ تهران
پالادیوم در منطقه زعفرانیه تهران واقع شده و با برخورداری از زمینی به مساحت ده هزار متر مربع با مساحت زیربنای صد هزار متر مربع، 13 طبقه در ضلع جنوبی، 111 طبقه در ضلع شمالی و 6 طبقه زیر همکف، مجموعه‌‌ای‌ متنوع و کامل از امکانات و خدمات را در دل خود جای داده است. این مرکز خرید دارای 150 واحد تجاری، سوپرمارکتی با مساحت 2500 مترمربع، تعداد 150 واحد اداری و 60 هزار متر مربع مشاعات شامل هزار واحد پارکینگ در 6 طبقه و یک باشگاه ورزشی بی‌نظیر است.

 

مجتمع تجاری مدرن الهیه؛ تهران
مجتمع تجاری مدرن الهیه، همان‌طور که از نامش برمی‌آید، در منطقه الهیه تهران واقع شده است. این مجتمع که طراحی فوق‌العاده مجللی دارد، ﺩﺭ ﺯﻣﻴﻨﻰ ﺑﻪ ﻣﺴﺎﺣﺖﺖ 1915 ﻣﺘﺮ ﻣﺮﺑﻊ، در 11 طبقه ساخته شده است. بخش تجاری مجتمع شامل دو طبقه و دارای 30 واحد است که عمدتا به عرضه پوشاک اختصاص دارد. البته تعداد واحدهای عرضه ساعت و عطر و ادکلن و... نیز قابل توجه است.

 

مجتمع چندمنظوره کورش؛ تهران
مجتمعی بی‌نظیر در پایتخت در اتوبان ستاری که با داشتن بیش از 500 واحد تجاری این روزها تبدیل به یکی از شلوغ‌ترین مراکز خرید تهران شده است. مجتمع تجاریی کورش علاوه بر تجاری بودن، عنوان مجتمع فرهنگی را نیز یدک می‌کشد، چرا‌که بزرگ‌ترین پردیس سینمایی کشور در این مجتمع تجاری فرهنگی تاسیس شده است. یکی از مدرن‌ترین مراکز تفریحی- سرگرمی کشور نیز در این مجتمع تجاری با عنوان ژوپیتر فعالیت می‌کند. حضور فعال ده‌ها رستوران، فود کورت و البته کافی‌شاپ‌های متعدد در مجتمع تجاری فرهنگی کورش نیز قابل توجه است.

 

مرکز خرید اصفهان سیتی سنتر؛ اصفهان
اصفهان سیتی سنتر بزرگ‌ترین مرکز خرید ایران و خاورمیانه است. مساحت زیربنایی بخش اداری و تجاری این مرکز 465 هزار متر مربع است و مساحت زیربنایی کل اینن مجموعه 600 هزار متر مربع است. ساختمان این مجموعه 7 طبقه است و بیش از 750 فروشگاه، یک هایپرمارکت، مغازه‌ها، غرفه‌ها، رستوران‌ها و آژانس‌های هواپیمایی به انضمام یک هتل 7 ستاره، 7 سالن سینما، یک مرکز مالی، یک مرکز تجاری و یک محوطه تفریحی اجزای تشکیل دهنده این مرکز هستند. همچنین بزرگ‌ترین شهربازی سرپوشیده با مساحت 345 هزار متر مربع در خاورمیانه در این مرکز خرید قرار دارد.


مجتمع خلیج فارس؛ شیراز
پنجمین مرکز تجاری- تفریحی و توریستی بزرگِ جهان با نام زیبا و غرورآفرین خلیج‌ فارس در ابتدای ورودی شهر جدید صدرا با مساحت ۵۰۰ هزار مترمربع زیربنا واقع شدهه است. مجموعه خلیج فارس شیراز یک پروژه فاخر و عظیم است که دارای بیش از 2500 واحد تجاری، هایپرمارکت، شهربازی، شش سالن‌ سینما، رستوران و کافی‌شاپ‌های متعدد، پارکینگ سرپوشیده با ظرفیت 5500 خودرو، مرکز معاملات و بورس، سکوى فرود هلیکوپتر، مرکز بازی‌های رایانه‌ای و هتل بین‌المللی پنج ستاره است.

 

مجتمع آرمان؛ مشهد مقدس
مجتمع تجاری، اقامتی و مسکونی آرمان دارای مساحت عرصه 10535 متر مربع و زیربنایی حدود 90 هزار متر مربع است. پروژه آرمان با داشتن 95 متر از بر خیابان نوابب صفوی و فقط حدود 500 متر فاصله با حرم امام رضا (ع) در موقعیتی استثنایی قرار گرفته و می‌تواند پاسخگوی نیاز زائران حرم باشد. پروژه آرمان در 13 طبقه ساخته شده است و دارای 401 واحد تجاری، 291 واحد اقامتی، 119 واحد مسکونی و 431 واحد پارکینگ است. در ساخت این پروژه از جدیدترین تکنولوژی صنعت ساختمان شده است و در طراحی یکی از نمونه منحصربه‌فرد شهر مشهد به حساب می‌آید. وجود تفرجگاه مرکزی با طراحی فوق‌العاده خاص و منحصربه‌فردش این مجتمع را در نوع خود بی‌نظیر کرده است. از ویژگی‌های اصلی این پروژه می‌توان به سیستم مدیریت هوشمند ساختمان، معماری نوآورانه و خاص، تنوع متراژ در واحدها، طراحی داخلی مدرن و زیبا و دسترسی آسان به نقاط مختلف شهر مشهد اشاره کرد.

 

مجتمع لاله پارک؛تبریز
مجتمع تجاری تفریحی لاله پارک در حوالی میدان شهید فهمیده تبریز قرار دارد. این مجتمع در زمینی به مساحت 26500 متر مربع و زیربنای 91550 متر مربع در منطقه 55 شهرداری تبریز واقع شده است. این پروژه در قالب مرکز تجاری، تفریحی و هتل 5 ستاره بین‌المللی ساخته شده است و از حیث ابعاد و همچنین کاربری‌های پیش‌بینی شده در آن و به دلیل موقعیت جغرافیایی و همچنین دسترسی به شبکه بزرگراهی، از جمله طرح های بزرگ و ممتاز تجاری – تفریحی شهر تبریز محسوب می‌شود.

 

مرکز خرید سارینا یک؛ کیش
بازار تجاری، اداری سارینا یک در زمینی به مساحت 5292 متر مربع در 10 طبقه شامل یک طبقه پارکینگ، دو طبقه تجاری و 7طبقه اداری بنا شده است. این بازار درر اراضی شرقی جزیره زیبای کیش، بلوار خیام، روبه‌روی هتل ارم واقع شده است. نزدیکی و مجاورت این مجتمع به مراکز خرید جزیره (مرکز تجاری کیش و پردیس 1 و 2) و هتل ها (ارم و داریوش) رستوران‌ها و چشم‌انداز رو به دریا از محاسن بزرگ این مجتمع به شمار می‌آید که آن را از دیگر پروژه‌ها متمایز می‌سازد.

 
  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره سوئیت در مشهد  - پارک کوهسنگی دومین پارک بزرگ (بعد از پارک ملت) در این شهر است این پارک در جنوب غربی مشهد و در انتهای خیابان کوهسنگی قرار گرفته است. پارک کوهسنگی در حاشیه کوههایی مرتفع ایجاد شده است از قدیمی ترین روستاهای مشهد است. پارک کوهسنگی دارای رستوران و استخر و فروشگاههای صنایع دستی است. در دامنه کوههای جنوب مشهد دو کوه سنگی وجود دارد که امروزه زیباترین و نزدیکترین تفریگاه مشهد است.

اجاره سوئیت در مشهد
اجاره سوئیت در مشهد - منتجع کوه سنگی فی مشهد الرضا المقدسة

کوه سنگی مشهد | اجاره سوئیت در مشهد

تاریخچه: پارک کوه سنگی مشهد تا سال ۱۳۱۰ هجری شمسی با همان ساختار طبیعی به عنوان منطقه ییلاقی با جاذبه‌های طبیعی از قبیل کوه‌های سهل‌الصعود و باغ‌های سرسبز و آب و هوای معتدل، اقامتگاه سیاحتی بود. دراین زمان با ایجاد بعضی از امکانات سیاحتی ازقبیل استخر و جاری شدن قنات، وسعت و اهمیت یافت و در سال ۱۳۱۸ ش. با احداث ساختمانی دو طبقه توسط آلمانها، و جدول کشی خیابان‌ها و نرده کشی و گلکاری به صورت پارک طبیعی در آمد.شاه عباس در سن 16 سالگی ( 995 هجری قمری ) توسط مرشد قلی خان استاجلو در کوه سنگی تاج شاهی به سر نهاده است در سال 1047 در دامنه این کوه در قسمتی که به ایوان کوه سنگی معروف است. میرزا ابراهیم رضوی در زمان سلطنت شاه صفی برای خود مقبره ای ساخت و ناصرالدین شاه نیز در سفر سال 1284 به مشهد به این تفرجگاه آمده و مدفن اجداد میرزای ناظر را در دامنه کوه ملاحظه کرده است.

پارک کوه سنگی از میان تفریحگاه‌های شهر مشهد از قدمت و شهرت بیشتری برخوردار است و یکی از زیباترین پارک‌های ساخته‌شده در ایران است. این پارک تلفیقی از آب، سنگ و سرسبزی و نور می باشد. ساختمان موزۀ بزرگ خراسان، با الگوبرداری از معماری کاخ کلات نادر، جلوه زیبایی به این مجموعه داده است. از آنجا که مشهد، پایتخت نادرشاه بود، مصالح مقبره او، از سنگ‌های سخت خارا یا گرانیت کوهسنگی (مشهور به سنگ هرکاره) انتخاب شد.

کوه سنگی مشهد | اجاره سوئیت در مشهد

اضافه برتوضیحات:

شهردار وقت شهر میلان، تعدادی مجسمه به شهردار مشهد هدیه کرد که دو عدد شیر سنگی در درب ورودی نصب گردیده و دو مجسمۀ انسانی را کنار استخر بزرگ کوه‌سنگی و روبروی رستوران و تالارش نصب نمودند (مجسمه‌های انسانی مذکور بعد از انقلاب، بخاطر اینکه مصداق صور قبیحه بود، به‌همراه تاج نصب‌شده بر فراز کوه‌سنگی، برچیده شد). در سال ۱۳۴۰ ش. با گسترش شهر مشهد، کوهسنگی ازطریق خیابانی وسیع و عریض و مشجر، موسوم به خیابان کوه سنگی، به بدنه اصلی شهر مشهد متصل شد.

کوه سنگی مشهد
کوه سنگی مشهد

با طرح های توسعه شهر مشهد، پارک کوه سنگی را به مجموعۀ تفریحی گردشگری تبدیل شد. مجموعه‌هایی از جمله باغ پذیرایی، باغ فرهنگی، باغ سنگی، باغ طبیعی، باغ آرامگاه، باغ ورزشی وباغ تفریحی، و در آینده ایجاد دریاچۀ مصنوعی و جزیرۀ پرندگان در میان آن، احداث باغ موزه طبیعی، ایجاد رستوران‌های مختلف بر فراز کوه و کنار دریاچه، ساخت دو مجموعۀ شهر بازی تابستانی و سرپوشیده در این تفریحگاه احداث شده است و اولین نورافشانی‌های شهر مشهد، در پارک کوه سنگی انجام می‌گردید. پارک کوه سنگی مشهد یکی از مکان های دیدنی در شهر مشهد می باشد، پیشنهاد می کنیم در تور مشهد که توسط گروه نشاط آوران راه اندازی شده است شرکت نمایید و از این پارک زیبا دیدن نمایید

  • رامین وثوقی
  • ۱
  • ۰

اجاره آپارتمان مبله تهران

مقدمه

اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنین تعریف شده است:

«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.

اجاره آپارتمان مبله تهران

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

اجاره آپارتمان مبله تهران

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران  با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله تهران

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

اجاره آپارتمان مبله تهران

اجاره آپارتمان مبله تهران

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره آپارتمان مبله تهران

مقدمه

اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنین تعریف شده است:

«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.

اجاره آپارتمان مبله تهران

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

اجاره آپارتمان مبله تهران

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران  با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله تهران

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

اجاره آپارتمان مبله تهران

اجاره آپارتمان مبله تهران

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره آپارتمان مبله تهران

مقدمه

اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنین تعریف شده است:

«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.

اجاره آپارتمان مبله تهران

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

اجاره آپارتمان مبله تهران

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران  با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله تهران

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

اجاره آپارتمان مبله تهران

اجاره آپارتمان مبله تهران

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره آپارتمان مبله تهران

مقدمه

اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنین تعریف شده است:

«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.

اجاره آپارتمان مبله تهران

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

اجاره آپارتمان مبله تهران

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران  با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله تهران

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

اجاره آپارتمان مبله تهران

اجاره آپارتمان مبله تهران

  • رامین وثوقی
  • ۰
  • ۰

اجاره آپارتمان مبله تهران

مقدمه

اجاره (اجاره آپارتمان مبله تهران) از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهم ترین مبحثی که بعد از بیع مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است.

در قانون مدنی ایران در ماده 466 اجاره آپارتمان مبله تهران چنین تعریف شده است:

«اجاره آپارتمان مبله تهران عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می شود. اجاره دهنده را مؤجر و اجاره کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.»

همانطور که از ظاهر ماده برمی اید، تعریف مذکور تعریف دقیقی از عقد اجاره آپارتمان مبله تهران ارائه نمی دهد. هرچند در ماده 467 به اقسام اجاره اشاره شده و در ماده 512 بحث از اجارة اشخاص می شود، لیکن ماده 466 قانون مدنی تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نمی باشد. اجمالاً ما در اینجا تنها به این نکته بسنده می کنیم که عقد اجاره عقدی است موقت که در تعریف مذکور به آن اشاره نشده است و همچنین اجاره علی الاصول به رایگان و به قصد تبرع صورت نمی گیرد، بلکه معوض است و بر هم خوردن عوضین گاه منجر به بطلان عقد اجاره می گردد، لذا در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن نشده است.

در فقه امامیه و فقه عامه نیز تعاریفی نزدیک به هم از عقد اجاره به عمل آمده است، که نظر مشهور آن را تملیک منافع به عوض معلوم دانسته اند.

اجمالاً می توان با توجه به تعریف اجاره چنین برداشت کرد که عقد اجاره اولاً ـ تملیکی است. ثانیاً ـ معوض است. ثالثاً ـ موقت است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

مفاهیم کلیدی بحث

1 ـ مفهوم لغتی اجاره

«اجاره»[1] به کسر و ضم و فتح همزه بکار رفته است، لیکن لفظ مشهورتر آن با کسر تلفظ می شود[2]. از نظر برخی از اهل لغت، اجاره مصدر سماعی فعل «اجر» بر وزن ضرب و قتل می باشد که مضارع آن با کسر و ضم میم است[3].

«اجر» یا «اجرت» از نظر لغوی و عرفی به معنای جزای به عمل است،[4] امّا اجاره به معنای کرایه دادن است و معنی فقهی و شرعی آن نیز به این معنی نزدیک است. باید توجه داشت، بر خلاف آن چه که بعضی تصور می کنند، اجاره مصدر «آجر»، «یوجر» نیست بلکه مرادف با «اجر» است که به معنای جزای بر عمل است، ولی مصدر «آجر» یوجر، ایجار، است نه اجاره آپارتمان مبله تهران.

اجاره آپارتمان مبله تهران

2 ـ مفهوم حقوقی اجاره

در ماده 466 قانون مدنی ایران به بیان آثار اجاره پرداخته شده ولی تعریف جامعی برای آن ارایه نشده.

بر همین مبنا، تعریف مذکور، تعریف جامع و مانعی از عقد اجاره نیست و اشکالی بر آن مترتب است چه: اولاً ـ در تعریف فوق ذکری از مدت به میان نیامده است در صورتی که ذکر مدت از ارکان صحت عقد اجاره اشیاء است. ثانیاً ـ در تعریف مذکور به معوض بودن عقد اجاره اشاره ای نشده است. ثالثاً ـ هر چند در ماده 467 بیان نموده که «مورد اجاره ممکن است اشیاء یا حیوان یا انسان باشد»، ولی در ماده 466 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان نیامده که ذیلاً به شرح آن می پردازیم:

اولاً ـ در تعریف مذکور ذکری از موقت بودن عقد اجاره نشده است و همانطوری که می دانیم عقد اجاره عقدی مستمر است و مقتضای عقد اجاره، امکان انتفاع مستأجر از شیء معین در مدت زمان معلوم است. عقد اجاره عقد زمانی است و منفعت عین در عقد اجاره با مقایسه زمان است. بدین معنا که مقیاس منفعت با مدت مشخص می شود و منفعت در عین عقد وجود خارجی ندارد و باید مدت مشخص و معلوم باشد. لذا مدت در عقد اجاره از ارکان تشکیل دهنده عقد به شمار می اید[5].

در ماده 468 قانون مدنی ایران آمده است:

«در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود، و الا اجاره باطل است.»

علت بطلان در ماده مذکور به آن خاطر است که می بایست در هر عقدی، مورد معامله معلوم و معین باشد و همانطوری که در مباحث آتی به آن اشاره خواهیم کرد، هر گاه مورد معامله مبهم، مجهول و یا مردد باشد، عقد باطل است، الا در بعضی از عقود مسامحه. بر همین مبناست که در ماده 472 قانون مدنی آمده است:

«عین مستأجره باید معین باشد و اجاره مجهول یا مردد باطل است».

به همین خاطر، بعضی از حقوقدانان معتقدند در صورتی که در عقد اجاره مدت معلوم نباشد، به سختی می توان میان عقد بیع و عقد اجاره وجه افتراقی قائل شد و آن دو را از هم متمایز ساخت. چه بیع به تعبیر فقهاء تملیک عین به عوض معلوم است و فقط رکن مدت است که اجاره را از بیع مشخص و ممتاز می سازد[6].

ثانیاً ـ در تعریف مذکور ذکری از معوض بودن به میان نیامده است، در صورتی که می دانیم، عقد اجاره از جمله عقود معاوضی است و عوض جزو مقتضای ذات عقد اجاره به شمار می اید به نحوی که هرگاه عقد اجاره فاقد عوض باشد، اجاره باطل است[7]. لذا این تعریف از این حیث نیز ناقص می باشد.

البته باید توجه داشت که هر چند در تعریف ماده 466 قانون مدنی به معوض بودن اجاره اشاره ای نشده است، ولی باید دانست که تملیک منافع به طور مجانی انجام نمی شود و مستأجر نیز در برابر مؤجر متعهد است مالی را که به طور معمول مقداری پول است، به او بپردازد، چنانچه بند 3 از ماده 490 قانون مدنی در میان تکلیف مستأجر می گوید:

«... ثالثاً، مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تأدیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقداً باید بپردازد[8]»

ثالثاً ـ تعریف مذکور در ماده 466 قانون مدنی تنها شامل اجاره اشیاء می شود و اجاره اشخاص از دایره شمول آن خارج است زیرا در ماده 512 قانون مدنی آمده است:

«در اجاره اشخاص کسی که اجاره می کند مستأجر و کسی که مورد اجاره واقع می شود اجیر و مال الاجاره، اجرت نامیده می شود.»

بنابراین همانطوری که ملاحظه می شود، تعریف مذکور تعریف کاملی از عقد اجاره ارائه نمی دهد. حقوق دانان نیز در تعریف عقد اجاره تعابیر نزدیک به هم بکار برده اند.

اجاره آپارتمان مبله تهران

3 ـ تعریف اجاره در فقه امامیه

الف ـ تعاریف اجاره در فقه امامیه

فقهای امامیه در تعریف اجاره نظرات متفاوتی ابراز نموده اند، همانطور که قبلاً بیان کردیم، عقد اجاره در حقوق ایران از جمله عقود تملیکی است که از فقه به قانون مدنی راه یافته است. ولی نظر مشهور فقهای امامیه در تعریف اجاره، آن را تملیک منفعت به عوض معلوم دانسته اند[9].

عده ای از فقهاء تعریف فوق را کامل ندانسته اند و معتقدند که تملیکی بودن عقد اجاره آپارتمان مبله تهران  با پاره ای از آثار آن سازگاری ندارد، چه منافع در عقد اجاره، عین العقد موجود نیست و اجاره چون از عقود معاوضی است، لذا می بایست کل منافع در برابر کل ثمن قرار گیرد و حال آن که منافع عین مستأجره معدوم است. بر همین مبنای، عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که موجر تنها مکلف است مورد اجاره آپارتمان مبله تهران را به مستأجر تسلیم و یا مستأجر را بر عین مستأجره تسلیط نماید، در نتیجه این امر، مستأجر مالک کل منفعت می شود. لذا این افراد، در تعریف عقد اجاره آن را «ثمره تملیک منافع» دانسته اند. یعنی از آثار عقد اجاره که تملیک منافع است سخن به میان آورده اند. به عبارت دیگر، این عده از فقهای امامیه تملیک منفعت در برابر عوض معلوم را ثمره عقد دانسته اند[10].

عده ای نیز به تعریف فوق قیدی افزوده و بیان می دارند: «... بقاء مالکیت مؤثر بر عین مستأجره»[11]. بعضی نیز در تعریف مشابه با نظرات فقهای مذکور، عقد اجاره را در حقیقت تسلیط مستأجر بر عین مستأجره برای انتفاع از آن در برابر عوض معلوم انگاشته اند[12].

از تعاریفی که مذکور افتاد، معلوم می گردد، جمع اقسام نظرات فقهای امامیه، عقد اجاره در فقه تملیکی است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

4 ـ تعریف اجاره در حقوق برخی از کشورهای خارجی

الف ـ تعریف اجاره در حقوق مصر

در ماده 558 قانون مدنی مصر، عقد اجاره چنین تعریف شده است:

«عقد اجاره عقدی است که به واسطه آن مؤجر ملتزم می شود تا امکان انتفاع از شیء معین را در برابر اجرت معین و برای مدت زمان معین برای مستاجر فراهم آورد.»[13]

به نظر می رسد، قانون گذار مصری در تعریف عقد اجاره دقت بیشتری را نسبت به قانون گذار ایرانی بکار بسته است، هر چند که بر خلاف حقوق ایران، قانون گذار مصری از اقسام اجاره ذکری به میان نیاورده است، لذا بایستی تعریف مذکور را در مورد تمام اقسام اجاره تکرار نموده [14]:

لذا با توجه به تعریف عقد اجاره در ماده 558 قانون مدنی مصر، می توان گفت تعریف اجاره در حقوق مصر با اشکالاتی که در تعریف عقد اجاره در قانون مدنی ایران وجود دارد، روبرو نیست، چه تعریف مذکور واجد تمامی ارکان تشکیل دهنده عقد اجاره می باشد.

ب ـ تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه

در سال 1804 میلادی به هنگام تصویب قانون مدنی فرانسه از مواد 1708 به بعد، 60 ماده به مبحث اجاره اختصاص داده شده است، که در اولین ماده آن یعنی ماده 1708 قانون مدنی ذکری از اقسام اجاره به میان آمده است و سپس در مواد 1709 و 1710 به تعریف اجاره پرداخته شده است. در ماده 1709 این قانون آمده است:

«اجارة اشیاء، قراردادی است که بوسیلة آن مؤجر ملزم می شود که امکان انتفاع از یک شیء را در طول مدت زمانی معین، در برابر اجرت معلوم که مستاجر ملزم به پرداخت آن است را فراهم آورد.»[15]

در ماده 1710 قانون مدنی فرانسه آمده است:

«اجاره خدمات، قراردادی است که بوسیلة آن یکی از طرفین عقد، متعهد به انجام کاری برای دیگری در برابر اجرت معین می شود.»[16]

همانطوری که ملاحظه می شود در تعریف عقد اجاره در حقوق فرانسه مانند حقوق مصر، ما ایراداتی که در قانون مدنی ایران در خصوص تعریف عقد اجاره وجود دارد، روبرو نمی شویم، زیرا که در این تعریف تمامی ارکان عقد اجاره از قبیل عین مستاجره، مدت اجاره و اجرت المسمی وجود دارد. البته ذکر مدت تنها در اجاره اشیاء آمده است برخلاف اجاره خدمات که ذکر مدت از ارکان اصلی عقد اجاره می باشد بیان نشده است.

ج ـ تعریف عقد اجاره در حقوق برخی از دیگر کشورها

در بعضی قوانین کشورهای اروپایی نیز عقد اجاره، عقدی عهدی شناخته شده است. برای مثال در ماده 253 قانون تعهدات سویس در تعریف اجاره آمده است:

«اجاره اشیاء عقدی است که به وسیله آن، مؤجر ملتزم می شود استفاده از مالی را، در مقابل مال الاجاره به مستأجره منتقل نماید.»[17]

همانطور که ملاحظه می شود، تعریف مذکور از جهت نگاه به زمان متفاوت با تعاریفی که سابقاً گذشت می باشد. هر چند در قانون تعهدات سوئیس اجاره عقدی عهدی تلقی شده است لیکن بر خلاف حقوق فرانسه در تعریف مذکور ذکری از مدت به میان نیامده است. همچنین تعریف مذکور نسبت به تعاریف قبلی از نواقص بیشتری برخوردار است.

اجاره آپارتمان مبله تهران

5 ـ اوصاف عقد اجاره[18]

الف ـ اجاره عقد تملیکی است

در حقوق ایران، اجاره عقد تملیکی است و ثمرة آن تملیک منفعت به مستاجر است. به سبب عقد اجاره مؤجر مالک کل اجرت المسمی مقرر در عقد می شود و مستاجر مالک کل منافع عین مستاجره در مدت زمان عقد می شود و مستاجر هم از همان سلطه و حقوق مالک برخوردار است. به نظر می رسد تملیکی بودن عقد اجاره با پاره ای از آثار آن سازگار نباشد و به همین دلیل عده ای از نویسندگان ترجیح داده اند که آن را در زمره عقود عهدی درآورند. در حقوق فرانسه، اجاره از جمله عقود عهدی است[19].

از جمله اشکال ها، این است که به موجب بند 3 از ماده 490 قانون مدنی، مستاجر مال الاجاره تمام مدت را نقد و یک جا بپردازد. می دانیم که در عقود معوض، هر یک از دو طرف می تواند تسلیم مالی را که به عهده دارد موکول به اجرای تعهد طرف دیگر کند. بنابر تعریف ماده 466 قانون مدنی، در عقد اجاره، منفعت مال در برابر اجاره بهای تملیک شده است، پس بر طبق قواعد معاوضه، در صورتی مستاجر مکلف به دادن تمام مال الاجاره می شود که مالک بر تسلیم منفعت مبادرت کرده باشد. حال باید دید ایا مؤجر قادر به تسلیم تمام منفعت به مستاجر هست؟[20]

عده ای از نویسندگان، عقد اجاره را از جمله عقود عهدی به شماره آورده و معتقدند که مؤجر تنها وظیفه دارد، مستاجر را بر مورد اجاره مسلط کند و هرگاه بر این عهد خویش عمل نمود، مستحق دریافت مال الاجاره می شود[21]. امّا این نظر در حقوق ایران مورد پذیرش واقع نشده است، زیرا به صراحت ماده 466 قانون مدنی، اجاره از جمله عقود تملیکی است نه عهدی، و همچنین هرگاه موضوع اجاره تسلیط مستاجر بر عین باشد و پس از آن مستاجر مسؤولیتی نداشته باشد، دیگر او ضامن تلف مورد اجاره نیست. امّا در واقع چنین نیست و به موجب مواد متعددی از قانون مدنی، مؤجر ضامن کل منافع است. به عبارت دیگر، در صورت تلف عین عقد اجاره باطل می شود. و به نسبتی که مستاجر از منافع استیفاء ننموده، مستحق استراداد اجرت المسمی می باشد.

عده ای از نویسندگان به مفهوم عرفی تسلیم استناد جسته و معتقدند که مؤجر تنها مکلف است که مورد اجاره را چنان در اختیار مستاجر قرار دهد که او بتواند انتفاع مورد نظر در عقد را از آن ببرد[22].

عده ای نیز قید «برای انتفاع» را بر تسلیط مستاجر افزوده و گفته اند که موضوع اجاره به طور مستقیم این است که عین برای انتفاع تسلیم مستاجر شود، ولی در نتیجه این کار مستاجر مالک منافع می شود شاید به همین دلیل است که عده ای از فقهای امامیه در تعریف عقد اجاره بیان داشته اند.

«عقد ثمره تملیک المنافع» یعنی از آثار آن عقد تملیک منافع به مستاجر است و بطور صریح، منفعت را موضوع مبادله قرار نداده اند[23].

بحث دیگری که ممکنست مطرح گردد، آنست که ایا اجاره اشخاص عقد تملیکی است یا نه؟

این سوال به آن خاطر ممکن است به میان اید، که در ماده 466 قانون مدنی، مطلق عقد اجاره تملیکی انگاشته شده است و همچنین به موجب ماده 467 قانون مدنی، مورد اجاره ممکن است اشیاء، حیوان و یا انسان باشد.

پس در تعریف اجارة اشخاص می توان گفت: «عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع اجیر می شود.» و به این اعتبار اجاره اشخاص نیز عقدی است تملیکی و به وسیله آن منافع اجیر یا عوض معین مبادله می شود. ولی، از نظر حقوقی این پرسش باقی می ماند که ایا اجاره اشخاص به واقع عقدی تملیکی است و حقی را که مستاجر بر اجیر و منافع حاصل از کار او پیدا می کند می توان به مالکیت، به معنای مرسوم خود، تعبیر کرد؟[24]

عنصر تملیکی بودن عقد اجاره اصولاً از فقه به قانون مدنی راه یافته است. تملیکی بودن عقد اجاره و شناسایی حق عینی برای مستأجر از ویژگی های فقه امامیه است.

بعضی از فقهای امامیه معتقدند که در عقد اجاره منافع عین به مستأجر تملیک می شود، به همین خاطر است که اگر در اثناء مدت اجاره، عین مستأجر از بین رود، عقد اجاره نسبت به اینده باطل می گردد و می بایست اجاره بهای اینده، به مستأجره بازگردانیده شود. این عده از فقها معتقدند که منافع عین مستأجره به مستأجر تملیک می شود و در خصوص منافع اینده نیز این امر تحقق می پذیرد، چه منافع اینده، معدوم نبوده و وجود تقدیری دارد[25].

عده ای دیگر از فقهاء نیز معتقدند که در عقد اجاره، مالک متعهد می گردد که مورد اجاره را برای انتفاع مستأجر، تسلیم او نماید و بر همین مبنا، هر گاه عین مستأجره تسلیم مستأجر گردد، موجر مستحق دریافت کل اجاره بها می باشد.

به هر تقدیر به نظر می رسد، در تملیکی بودن عقد اجاره می بایست تجدیدنظر شود، زیرا:

اولاً ـ بنابر به قاعده معروف «تملیک معدوم، محال است» آنات و لحظات منافع به تدریج در اینده به وجود می ایند؛ لذا این نوع منافع که برخی از آن به منافع متجدده تعبیر کرده اند حین العقد معدوم است، پس قابل تملیک نمی باشند، زیرا تملیک عبارتست از نوعی مسلط کردن و آن هم بر معدوم، فائده ای ندارد.

ثانیاً ـ نظریة تملیکی بودن عقد اجاره که ذاتاً معوض است، منشاء ثمرة عملی و نتایج متنابهی است که با پاره ای از آثار عقد مذکور ناسازگار است؛ توضیح آن که عقد اجاره، مثل همه عقود معوض، حقوق و تکالیفی را برای طرفین عقد ایجاد می کند، از جمله این که طبق قاعدة کلی معاوضات، هر یک از طرفین می توانند تسلیم مالی را که به عهده دارند موکول به اجرای تعهد طرف دیگر نموده از حق حبس استفاده نماید[26]، لذا مستأجر باید در قبال تملیک منافع از طرف موجر یا اجیر، مال الاجاره یا اجرت عمل را نقداً و تماماً بپردازد و می تواند اجرای این تکالیف را موکول به تسلیم منافع معینه نماید و حال آن که این منافع حین العقد معدوم است و این خود مستلزم دور است.[27]

ثالثاً ـ در مورد اجاره اشخاص ـ اعم از این که اجیر، اجیر عام باشد یا اجیر خاص ـ قبول عنصر تملیکی بودن عقد خالی از اشکال نیست، زیرا بر فرض این که بتوان نیروی کار انسان را منفعت نامید، منافع معین مورد تملیک قرار نمی گیرد، بلکه آن چه موضوع عقد قرار گرفته است تعهدی است کلی، مضافاً بر این که، انسان می تواند در برابر دیگری تعهد انجام کاری را به عهده بگیرد ولی حق ندارد دیگری را به عنوان مالک بر خود مسلط نماید. به عبارت دیگر سلطه ای که مالک منفعت بر عین مستأجره دارد، در مورد انسان عملی نیست تا بتوان از تملیک سخن به میان آورد[28].

استناد بر مفهوم عرفی تسلیم و تسلیط نیز ایرادات وارد بر تملیکی بودن عقد اجاره را مرتفع نمی سازد. لذا همانطور که بیان نمودیم هر چند علمای حقوق سعی در توجیه و تفسیر تملیکی بودن عقد اجاره نموده اند، امّا نتوانسته اند ایرادات و اشکالات وارد بر آن را مرتفع سازند و به ناچار می بایست ضمن توجه به قانون مدنی با در نظر گرفتن عرف و واقعیت های جامعه تعریف جدیدی از عقد اجاره بعمل اید.

ب ـ عقد اجاره عقدی معوض است

اجاره از جمله عقود معاوضی به شمار می اید که برای متعاقدین ایجاد تعهد و تکلیف می نماید و طرفین خواستار انجام تعهدات متقابل یکدیگرند. در عقد معوض تملیکی، دو مال از دو طرف تملیک می شود و تملیک هر یک از طرفین به ظاهر علت تملیک دیگری است[29].

معوض بودن عقد اجاره، جزو مقتضای ذات عقد به حساب می اید. بنابراین هر گاه، عقد اجاره بدون عوض منعقد گردد، اجاره باطل است ولی می توان آن را تحت قالب عقد دیگری به شمار آورده و توافقات طرفین را محترم شمرد[30].

ج ـ عقد اجاره عقدی موقت است

در ماده 468 قانون مدنی آمده است: «در اجاره اشیاء مدت اجاره باید معین شود و الا اجاره باطل است» و همچنین در ماده 514 قانون مذکور بیان می کند: «خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود مگر برای مدت معین یا برای انجام امر معینی» و در ماده 507 نیز آمده است: «در اجارة حیوان تعیین منفعت یا به تعیین مدت اجاره است...» همانطور که ملاحظه می شود، در عقد اجاره، تملیک منافع می بایست در مدت زمان معینی انجام شود. اجاره از جمله عقود مستمر است و می دانیم که عقد از حیث اثری که عامل زمان در تعیین و اجرای تعهدات ناشی از آن دارد، به مستمر و فوری تقسیم می شوند. در عقد فوری اثر عقد در زمانی که طرفین انتخاب نموده اند، ایجاد می شود ولی در عقد مستمر، در طول مدت معین. به عنوان مثال در بیع، که عقد فوری است، به مجرد وقوع عقد، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود و فروشنده و خریدار بطور مستمر تعهدی در برابر هم ندارند، برعکس در عقد اجاره، تعهدات متعاقدین در طول مدت اجاره پابرجاست. لذا نقش و جایگاه مدت در عقد اجاره بسیار حائز اهمیت است و فقدان آن بجز در موارد خاص باعث بطلان آن می شود.

اهمیت تعیین مدت در اجاره به آن خاطر است که: اولاً ـ مقدار منفعت به طور مرسوم به وسیله تعیین مدت معلوم می شود و به همین جهت، هر گاه بتوان به طرق دیگری مثل تعیین مسافت یا محلی که کالا یا مسافر باید به آن جا حمل شود، مشخص و معین گردد، نمی توان گفت، اجاره به دلیل عدم ذکر مدت باطل است. به عبارت دیگر تعیین مدت فی نفسه موضوعیت نداشته، بلکه طریقت دارد. ثانیاً ـ هرگاه منفعت مالی به طور دائم به دیگری تملیک شود، دیگر مالکیت عین و آثار آن چندان ضعیف است که به دشواری می توان آن را احساس کرد و از مالکیت منفعت ممتاز ساخت. ثالثاً ـ یکی از شرایط صحت معاملات عدم جهل به عوضین است و عدم تعیین مدت موجب جهل به مورد عقد خواهد شد و جهل موجب غرر است و معاملة غرری هم باطل است.[31]

اجاره آپارتمان مبله تهران
اجاره آپارتمان مبله تهران

عقد اجاره به علت نداشتن یکی از شرایط اساسی مختص عقد اجاره، مثل معلوم نبودن مدت زمان اجاره، باطل انگاشته می شود. در این وضع از نظر حقوقی و در عالم اعتبار هیچ پیمانی از آغاز واقع نشده و رابطة طرفین، تنها صورت اجاره را داشته است. بر همین مبنا است که اعلام بطلان اجاره در هر زمانی که واقع شود به گذشته سرایت می کند و می بایست وضعیت طرفین به حالت قبل از عقد بازگردد. لذا در صورتی که از عین مستأجره استیفاء منفعت شده و بابت آن اجرت المثل پرداخت شده، موجر باید آنچه را که به او تسلیم شده را به مستأجر بازگرداند و در عوض، مستأجر وظیفه دارد منافع مستوفات را به موجر بازگرداند و چون این امر امکان پذیر نیست و منافع مزبور در حکم تلف است و همچنین، بنا بر ماده 265 قانون مدنی، موجر نیز قصد تبرع نداشته و ظاهر در عدم تبرع است، لذا مستأجر به ناچار باید بدل منافع، یعنی اجرت المثل منافع استیفاء شده را به موجر بپردازد.

اجاره آپارتمان مبله تهران

اجاره آپارتمان مبله تهران

  • رامین وثوقی